Marché immobilier : que retenir de l’actualité du moment ?
Le marché immobilier français confirme un rééquilibrage, mais sans véritable reprise homogène. Les prix de l’ancien se stabilisent, le neuf reste sous contrainte d’offre, la location demeure tendue dans les grandes agglomérations, les SCPI poursuivent leur phase de sélection, et les taux d’emprunt marquent une pause estivale autour de 3,30 % à 3,55 % selon les durées et les profils.
L’ancien : les prix ne baissent plus, mais la reprise reste prudente
Dans l’ancien, le dernier indicateur Notaires-Insee disponible montre une hausse limitée des prix de +0,2 % au 1er trimestre 2026 en France hors Mayotte. Sur un an, les prix sont quasiment stables, à +0,1 %, avec une distinction importante : les appartements progressent de +0,6 %, tandis que les maisons reculent de -0,2 %.
L’Île-de-France porte une partie du rebond, avec +0,9 % sur le trimestre et +0,6 % sur un an. Paris retrouve également une légère dynamique sur les appartements, à +1,0 % sur un an, tandis que la province reste stable sur le trimestre.
Côté volumes, le marché sort progressivement du point bas : le nombre de transactions de logements anciens sur douze mois est estimé à 952 000 fin mars 2026, un niveau identique à fin décembre 2025, après 926 000 fin septembre 2025. Le signal est clair : les vendeurs ont davantage intégré la nouvelle donne de prix, mais les acquéreurs restent dépendants de leur capacité d’emprunt.
Le neuf : les réservations repartent, l’offre reste comprimée
Le logement neuf envoie un signal plus contrasté. Au 1er trimestre 2026, 16 502 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit +4,0 % par rapport au trimestre précédent. Cette hausse vient principalement du collectif, avec +4,3 % sur les appartements.
Mais l’offre nouvelle reste très contrainte : seulement 13 939 logements ont été mis en vente au 1er trimestre 2026, soit -12,7 % sur un trimestre. L’encours disponible s’établit à 118 927 logements, en baisse de -3,1 %. Autrement dit, la demande se réveille légèrement, mais l’appareil de production reste sous tension.
Pour les acquéreurs, cela signifie que les opportunités existent encore, notamment sur certains programmes en stock, mais que le choix peut rapidement se réduire sur les emplacements de qualité. Pour les investisseurs, l’équation reste à arbitrer entre prix d’entrée, performance énergétique, profondeur locative et fiscalité applicable.
La location : loyers encadrés, tension toujours élevée
Sur le marché locatif, le dernier IRL publié par l’Insee s’établit à 148,37 au 2e trimestre 2026, soit une progression annuelle de +1,15 %, après +0,78 % au trimestre précédent. Cette évolution sert de référence pour la révision des loyers lorsque le bail le prévoit.
La location reste particulièrement sensible dans les zones tendues, où l’encadrement de l’évolution des loyers continue de s’appliquer. L’ANIL rappelle que les zones concernées correspondent aux territoires présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, avec des difficultés sérieuses d’accès au parc résidentiel.
À retenir pour les bailleurs : la hausse mécanique des loyers reste limitée par l’IRL, tandis que la valorisation patrimoniale dépend davantage de la qualité du bien, de sa performance énergétique, de son emplacement et de la capacité à sécuriser durablement l’occupation.
Les SCPI : stabilité apparente, sélection indispensable
Les SCPI restent dans une phase de normalisation. Au 1er trimestre 2026, le taux de distribution moyen pondéré par la capitalisation s’établit à 1,14 %, un niveau quasiment stable par rapport au 1er trimestre 2025, à 1,13 %.
Cette stabilité masque toutefois de fortes divergences. L’ASPIM et l’IEIF indiquent que l’acompte moyen versé au 1er trimestre recule de 6,7 % par rapport au 1er trimestre 2025. Les prix de parts des SCPI à capital variable restent quasiment stables, à -0,1 %, tandis que les SCPI à capital fixe subissent des ajustements plus marqués.
La capitalisation totale des SCPI ressort à 88,7 milliards d’euros au 31 mars 2026, en baisse de 0,5 % sur un trimestre mais encore en hausse de 3 % sur un an. Pour les épargnants, le sujet n’est donc plus seulement le rendement affiché, mais la qualité du sous-jacent : taux d’occupation financier, report à nouveau, niveau d’endettement, valeur de reconstitution, stratégie sectorielle et exposition géographique.
Les taux d’emprunt : pause en juillet, vigilance pour la rentrée
Au 27 juillet 2026, les baromètres de marché indiquent une stabilisation des taux immobiliers. Selon MoneyVox / Meilleurtaux, les taux moyens affichés en juillet ressortent autour de 3,30 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers peuvent encore obtenir des conditions inférieures, avec des “excellents taux” à 3,00 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans et 3,20 % sur 25 ans.
Exemple concret : pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,45 % hors assurance, la mensualité ressort autour de 1 155 €, pour un coût d’intérêts d’environ 77 149 € hors assurance. À 3,10 %, la mensualité tombe à environ 1 119 €, soit près de 36 € d’écart par mois.
Les seuils de l’usure applicables depuis le 1er juillet 2026 restent un repère clé pour les dossiers contraints : 4,57 % pour les prêts fixes de 10 ans à moins de 20 ans, 5,29 % pour les prêts fixes de 20 ans et plus, et 6,39 % pour les prêts-relais. Ces seuils s’entendent en TAEG, donc assurance, garantie et frais inclus.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier du 27 juillet 2026 n’est ni bloqué ni franchement relancé. Il entre dans une phase plus sélective :
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, la fenêtre actuelle reste exploitable à condition de travailler le financement en amont, de comparer les secteurs avec précision et de ne pas raisonner uniquement en prix affiché. En 2026, la qualité du dossier emprunteur et la qualité intrinsèque du bien font davantage la différence que le simple timing de marché.
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